[경제신문=파이낸스투데이]

한 법원경매전문업체에 따르면 지난 5월 법원 부동산 경매 낙찰가율은 78.8%로 역대 최고치를 갈아치웠다. 감정가 3억 원짜리 부동산이 평균 2억 4000만원에 가까운 값으로 낙찰된 셈이다. 법원 경매를 통해 부동산 재테크를 노리는 사람들이 많아졌고, 그만큼 경쟁도 치열해졌다는 얘기다.      

부동산 경매 입찰 참여를 원한다면 법원이 정한 매각기일에 맞춰 필요서류를 제출하면 된다. 자신이 제시한 입찰가가 최고가라면 해당 부동산을 낙찰 받을 수 있고, 기한 내에 매각대금을 납부하면 소유권을 취득하게 된다.      

이쯤 되면 콧노래를 부를 수도 있지만 정작 골치 아픈 일은 그 다음부터다. 부동산 전문 변호사인 윤한철 변호사(법률사무소 직지)는 “경매대금을 완납하고 부동산 소유권을 취득한 후 이런저런 분쟁에 휩싸이거나 명도소송(부동산 대금을 지급한 매수인이 점유자로부터 부동산 인도를 거절당한 경우 제기하는 소송)으로까지 이어지는 일도 많다. 이러한 경우 부동산 전문 변호사의 도움을 받아 억울하게 손해 보는 일이 없도록 하는 게 좋다”고 조언한다.      

법원 경매를 통해 부동산을 낙찰 받고 매각 대금을 지불한 지 6개월이 되지 않았다면 명도소송 대신 부동산 인도명령 절차를 밟을 수 있다. 인도명령은 경매 부동산을 취득한 소유권자가 집을 비워주지 않는 집주인에 대해 신청 가능하다. 명도소송에 비해 절차가 단순해 2~3주 정도의 빠른 시일 내에 집행할 수 있고 그만큼 비용도 적게 드는 게 장점이다. 지난 2002년 민사집행법이 시행되면서 신설된 인도명령은 경매 부동산에 관한 명도 소송의 상당 부분을 대체하고 있는 흐름이다.      

청주 부동산 변호사 윤한철 변호사는 “부동산 낙찰대금을 완납한 뒤 세입자나 점유자가 있다면 명도합의 여부와 무관하게 바로 인도명령을 신청하는 게 좋다. 6개월을 넘긴 채 분쟁이 발생할 경우 명도소송과 강제집행 등을 거치며 많은 피해를 입을 수 있기 때문”이라고 설명한다.      

인도명령 결정은 신청 접수일 후 보통 1주일 이내 내려진다. 이후 법원은 인도명령 대상자에게 인도명령결정문을 송달한다. 그러면 낙찰자는 해당 문서와 송달증명원을 관할법원 집행관 사무실에 제출하고 강제집행신청을 할 수 있다. 만일 대상자가 결정문 수령을 거부하거나 회피한다 해도 방법은 있다. 이른바 특별송달이란 절차를 통해서다. 이를 이용하면 결정문 송달에 실패한 낙찰자가 집행관으로 하여금 직접 인도명령결정문을 송달하게 할 수 있다.      

채무자가 해당 부동산 내에 방치한 동산 또한 인도명령 신청자의 골칫거리 중 하나다. 채무자가 동산 인수 의무를 피하는 경우 집행관은 채권자에게 해당 동산에 대한 보관을 의뢰하는데, 단기간이라고 해도 무시할 수 없는 보관비용이 든다. 설상가상으로 언제까지 보관해야 할지 모른다면 채권자에겐 적지 않은 부담이다.      

이 같은 폐해를 막기 위해 법원은 동산 매각명령 신청 제도를 운영하고 있다. 해당 동산을 채권자가 매각해 그 돈으로 보관료를 지불할 수 있게 한 것. 윤한철 변호사는 “동산을 처분한 뒤 보관비용을 충당하고 남는 비용은 공탁돼 차후 채무자가 수령할 수 있다. 값나가는 가구나 가전제품들 때문에 부동산을 실질적으로 인도받지 못하더라도 이를 처분할 수 있는 셈이다”라고 설명한다. 더불어 “인도명령 집행 과정에 걸쳐 사소하지만 다양한 분쟁의 여지가 산적해 있는 만큼 부동산 전문 변호사의 도움을 받는 게 중요하다”고 덧붙인다.      

한편, 윤한철 부동산 전문변호사는 사법연수원 제38기를 수료했으며 대한변호사협회 부동산 전문변호사로 활동해 오고 있다. 청주 부동산 변호사로서 법률사무소 직지를 운영하며 충청북도 교육청과 청주시에서 각각 고문변호사를 겸하고 있기도 하다. 주요 취급분야로는 부동산 및 가사(상속, 이혼) 관련 소송, 기업법 관련 소송 등이 있다.      

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김현주 기자 다른기사 보기