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허챈스의 부동산 칼럼(5) 우리나라의 땅값은 오를 수 밖에 없다.

기사승인 2017.09.19  10:29:09

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[경제신문=파이낸스투데이]

“ 우리나라의 땅값은 오를수 밖에 없다. “ 이는 다음 이유에서이다.

첫째, 무엇보다 국토가 좁을 뿐만 아니라 이용 가능한 평지가 적다. 다시 말해 도시 용지나 산업 용지 등 개발용 토지의 수요에 비해 공급이 달리기 때문에 중장기적으로는 땅값이 오를 수밖에 없는 것이다.

이런 이유로 토지의 집약과 이용도를 높이게 되는 데, 이는 땅의 용도 변경과 토지 이용규제 완화를 통해 이뤄진다. 그에 따라 토지거래허가구역에서 해제되거나, 산지. 농지 이용규제가 완화되거나, 군사 보호구역이나 그린벨트에서 해제되거나 연접 개발 제한규정이 폐지되는 등의 해묵은 이용규제에서 풀리면 땅값은 오를 수 밖에 없다. 특히, 대규모의 땅이 일시에 용도 변경되는 개발호재가 있는 지역 내의 땅값은 큰 폭으로 오른다.

   
(선릉 본사 인근 사랑방에서의 허챈스의 셀카 모습, 2017.8 )

둘째, 막대한 토지 보상금이 인근 지역 땅값을 올린다, 대규모 도시개발 사업 등에 따라 일시에 뭉칫돈이 쏟아져 나오게 되는 토지 보상금은 상당부분이 인근 부동산 시장으로 재 유입되면서 땅값을 끌어올린다. 대략 토지 보상금의 40% 정도가 대토 구입 등으로 토지 시장에 재투자되는데 이로 인해 땅값은 큰 폭으로 오른다. 고기 맛도 먹어본 사람이 안다고,,, 땅을 가져 본 사람은 땅을 다시 찾는 것이 인지 상정일 것이겠다.

셋째, 잠재적 투기 수요가 땅값을 끌어 올린다. 토지 불패라는 고정 관념이 투자자들의 머리 속에 깊이 각인되어 있어 쉽사리 지워지지가 않는다. 그만큼 땅값은 인화성이 높다. 비록 경기가 나빠 숨을 죽이고 있더라도 경기가 좋아지면 언제든지 다시 불이 붙는다. 이는 공시지가 추이를 보기만 하면 금방 이해가 가는 부분이겠다. 아래 그래프를 보면 쉽게 공감할 수 있다.

   
(판교 ~ 여주간 경강선 신둔역 인근 공시지가 추이)

이윤을 추구하는 자본주의 사회에서 스태그플레이션이나 디플레이션 등의 경기 침체기를 제외하면 항상 인플레이션이 형성되는 것이 기본이다.

즉, 경기 침체기 이외는 물가가 오르게 되어 있으므로 인건비가 올라야, 즉 임금이 인상되어야 생활이 되는 구조이겠다. 이는 국가 공무원의 임금이나, 국책사업 투자비, 필요시설 구매비용 증가라는 말과 같다고 하겠다.

그러므로, 세수로 운영되는 국가경제는 경기와 무관하게 세원을 늘리는 것이 국가적 과제가 되어 있으며, 대표적 세원인 부동산은 그 주요 타겟이 되는 바, 거래가 거의 형성이 되지 않는 토지의 경우는 점진적으로 세금부과의 기준인 공시지가가 따라서 오를 수 밖에 없는 구조라고 볼 수 있겠다.

이런 면에서 본다면, 자본주의 국가에서의 토지는 전 세계가 투자의 최우선 대상이다고 봐도 된다.

그렇다고 모든 땅값이 다 급격히오르는 것은 아니다. 오를 곳만 오른다. 더군다나 크게 오르는 곳은 한정적이다. 즉, 개발호재가 있는 지역내의 땅이 그 것인데, 개발에 따른 시간의 흐름과 함께 그 지역의가치, 다시 말해 땅값도 덩달아 뛰기 때문이다.

그동안 우리나라는 신도시, 산업단지 등의 대규모 도시개발사업과 철도역사 등 각종 정부개발사업, 그리고 이에 따른 개발지역 내의 땅의 용도 변경이 끊임없이 이뤄졌다. 그때마다 땅값은 어김없이 큰폭으로 올랐다. 용도 변경은 궁극적으로는 인구의 집중 가능성에 따라 결정된다고 보아야 할 것이다.

이런 땅 투자는 부동산 이외의 일반적인 타 금융상품의 속성과 비교 시 중장기 투자에 해당한다. 하지만, 개발지역은 투자시점에 따라 짧게는 3-5년, 길게는 7-10년 이상 묶어두어야 하는 중장기 투자 상품이다.

그만큼 오랜 기간에 걸쳐 개발이 추진되기 때문이며, 이런 이유로 몇 차례의 단계를 밝아가며 땅값이 크게 오른다. 하지만, 복리의 마법이 적용되려면 20년~ 30년 이상의 장기 투자라야 가능하다는 것이 부자 되는 기본 원칙임을 생각한다면, 정말 단기 고수익 투자이겠다.

복잡한 복리공식보다 간단한 함수인 y = x² (y = x 의 제곱)의 그래프 곡선을 생각하면 심플하게 개념을 비유할 수 있다. 위의 공시지가 곡선추이를 봐도 오랜 기간이 경과될수록 상승곡선의 기울기가 급상승함을 볼 수 있다. 이는 전국 대부분 지역의 그래프가 유사한 곡선을 보이고 있다.

따라서 어디까지나 장기적인 관점에서 여유 자금으로, 또는 가용 가능한 자금으로 설계된 후 투자하는 것이 중요하다. 그리고 그만큼 투자 수익은 당연히 높아진다. 이 경우 한꺼번에 목돈을 들여 한곳에 투자하기 보다는 투자 기간별로 포트폴리오를 짜서 여러 군데에 분산 투자하는 것이 훨씬 더 효과적이다. 물론 개발지 위주의 분산을 말함이다. 단기 투자나 중기 시간차를 활용한 투자, 중기 투자보다 위 곡선을 보듯 장기투자가 최고이겠다.

예를 들어 개발호재지역을 여러 군데로 나누어 발표 단계, 착공 전 단계, 완공직전 단계, 완공 이후 단계 등으로 나누어 투자하는 것이 효과적이다.

이는 중요한 의미를 갖는다, 즉, 땅에 투자하려면 한꺼번에 많은 돈이 필요할 것이라는 생각은 단순한 고정관념에 지나지 않는 다는 뜻이다. 땅 투자, 특히, 개발 호재가 있는 지역내의 땅이야말로 수천 만원 선에서 투자할 수 있는 최적의 상품이다.

   
(2019.6.26완공일정으로 공사중인 서해선 복선전철 송산역 인입 도로 공사 현장 )

어차피 나중에 집을 짓고 살 일도 아니고, 단순히 투자목적으로 산 것이니만큼 꼭 필지 별로 땅을 살 필요가 없기 때문이다.

이런 이유로 사고자 하는 지분만큼만 투자해도 괜찮으며, 친구 또는 지인들과 공동투자하는 것도 좋겠다. 단일 필지라도 어느 정도 면적이 있는 경우가 많은 바, 개발지역의 땅값은 땅은 약간만 가격이 오르게 되도 억대로 높아지는 경우가 투자 단계에 따라 발생할 수 있기에 그렇다.

100세 시대, 정확한 개발정보에 근거한 개발 예상지 토지 투자는 과거에도 그래왔듯이 어떠한 금융상품보다 효과적인 노후대책이다.특히,환금성을 갖춘 중장기투자, 기인 시간을 요구하는 복리투자를 크게 단축시켜주는 “초마법 투자”인 것이다.

작금에도 노후 자산이 없는 노인분들의 안타까운 삶의 현장을 우리 주변에서 많이 보게된다. 예로, 차를 타고 지나가거나 동네 도로 길을 걸어가다 보면, 한 차 가득 휴지 박스와 따로 담겨 있는 빈병과 폐플라스틱 병들, 때로는 고철을 실은 리어카를 낑낑거리며 힘에 부치게 끌고 가는 노인 분들을 보게 된다. 이러한 부분은 노출되어 있는 한 부분에 지나지 않을 것이다.

누구나 현재의 모습은 과거의 자신의 선택과 노력의 결과라고 한다. 이태백이든, 38선이든, 45정이든, 56도이든, 6-70세의 고령자이든3-4천만원 이상의 Seed Money는 어떻게든 저축해서 모아야 한다. 콩알을 굴려 눈덩이를 만드는 것과 연탄을 굴려 눈덩이를 만드는 것과의 차이는 확연하지않은가? 아니, 정말확실하고 안정적인10년 이상의 수입원이 있다면(공무원처럼) 금리차를 활용한 금리 갭투자도 충분하다. 아르바이트를 해도 성실히 저축하면 1년에 3천만원을 모으는 것이 가능하다.

70~80대라고 포기하지 말자.만약 120세 시대가 오면, 그때 가서도50년을 허송했다고 후회할런가.

“ 우리나라의 땅 값은 오를 수밖에없다. “

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허창수 칼럼니스트 chancew@naver.com

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