2년한 하락한 집값에 금리인하까지 겹쳐 유동성 증가
25년 이후 아파트 공급부족현상 본격화 될 것
부동산서베이 대표 이영래는 20일, 부동산서베이TV 유튜브 채널을 통해서 미국 금리 인하에 따른 국내 부동산 시장에 대해 전망했다.
미국 중앙은행인 연방준비제도(FED)의 금리인하 소식이 발표됐다. 예상보다 높은 0.5%P 금리를 인하한 ‘빅컷’을 단행했다. 그 동안 고금리를 유지시켰던 고물가가 목표치인 2%대에 근접해 하고 있고, 빠르게 증가하는 실업률을 방지하기 위해 선제적 차원에서 금리를 큰 폭으로 내렸다고 전했다.
연준은 이날 발표한 점도표에서 연말까지 기준금리가 4.4%로 낮아지고, 내년에도 금리를 계속 조정하면서 2026년에는 2%대의 기준금리에 도달하겠다고 예상했다. 물론, 금리인하 영향으로 물가가 다시 상승한다면 금리도 인하속도를 줄이거나 다시 인상할 가능성도 있다.
미국의 금리인하는 우리나라 경제에도 크게 영향을 미친다. 그 동안 내수 침체에도 금리를 내리지 못해 전전긍긍하던 한국은행도 한숨을 돌릴 수 있게 됐다. 미국이 ‘빅컷’을 단행한 만큼 한국은행에 눈길이 쏠린다.
이 대표는 한국은행은 금리인하의 여지가 생겼지만, 올 상반기부터 시작된 서울의 아파트가격 상승으로 인해 금리인하 시기를 조절할 것으로 보았다. 금리를 인하 하자니 부동산이 올라 가계부채가 크게 증가할 것 같고, 안 하자니 내수 경기가 너무 침체되었기 때문이다. 여러 고민을 할 수 밖에 없겠지만, 결국에는 금리를 인하할 수 밖에 없을 것으로 예상된다. 부동산시장도 내수 경제의 일부이기 때문이다.
또한, 연말까지 한국에서 금리를 인하하면 부동산시장에는 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 당분간 정책금리가 적용된다고 하더라도 앞으로 금리가 내린다는 시그널이 더 중요하다. 사람들은 미래를 더 많이 고민하고 준비하기 때문이다. 하지만, 이미 서울 아파트 가격이 상승을 시작했기 때문에 유동성을 더 증가시키는 금리 인하는 가격 상승을 더 부추길 수 있다.
서울 부동산시장은 강남3구를 중심으로 2021년 하반기의 전 고점을 뚫고 신고가를 갱신하는 아파트도 증가하고 있다. 이러한 추세가 마∙용∙성과 영등포, 광진 등으로 확산되어 노∙도∙강 지역까지 상승세로 전환됐다. GTX-A 노선이 개통된 경기도 화성시의 동탄신도시도 상승세가 이어지고 있다. 9월에 스트레스DSR이 적용되어 이를 피하기 위한 거래가 7~8월에 몰린것도 가격 상승세를 부추기는데 크게 기여했다.
대출 규제가 적용되는 9월 이후에는 거래가 감소할 것으로 예상되지만, 이번 기준금리 인하는 다시 시장의 유동성을 증가시킬 수 있기 때문에 아파트 가격이 다시 하락하기는 어려울 것으로 예상된다.
앞으로 가격 상승세가 확산된다면 정부에서 할 수 있는 일은 규제 지역을 확대하는 것이다. 8∙8대책에서 공급 확대정책을 발표했지만, 상당한 시간이 소요되기 때문에 당장에는 시장에 영향을 미치기 어렵기 때문이다.
규제지역을 확대하면 다시 풍선효과가 나타나면서 서울 외곽으로 가격상승세가 확산되고 경기도도 그 영향이 미치면서 전국으로 확산되는 패턴을 겪게 될 것이다.
금리인하보다 더 큰 문제는 2026년 이후에는 대부분 지역에서 아파트 공급부족 현상을 겪게 될 것으로 보이며, 전국적으로 아파트 입주물량이 15만세대까지 줄어든다. 10년 평균 물량이 31만 세대인 것을 감안하면 50%가 줄어든다.
서울에서도 2025년에는 3만 5,000여세대, 2026년에는 7,000여세대로 줄어든다. 올해에도 계속 상승하고 있는 전세가격이 앞으로도 상승폭이 더 커질 가능성이 높아 매매가격을 계속 자극 할 수 밖에 없는 상황이다.
부산에서도 마찬가지다. 당장 2025년부터 1만여세대, 2026년에도 1만여세대가 입주 예정이어서 급격한 공급부족을 겪을 수 밖에 없는 상황이다. 부산의 아파트 가격이 아직까지는 통계적으로 하락하고 있지만, 주요 지역의 인기 아파트들은 이미 지난해 말과 대비해 4~5000만원 정도 가격이 오른 상황이다. 가격 상승추세는 공급 부족과 함께 전세가격이 상승하면서 매매가격을 항상 자극해 왔기 때문에 앞으로도 같은 패턴으로 움직일 것으로 예상된다.
지금은 2년간 가격이 하락했고, 금리도 계속 줄어들 가능성이 높고, 공급도 부족한 상황이다. 집값이 안 오를 수 없는 조건이 만들어진 셈이다.
결론적으로, 미국의 금리 인하와 한국은행의 금리 정책 변화는 서울과 부산의 부동산 시장에 중대한 영향을 미칠 것이다. 유동성 증가와 공급 부족이라는 두 가지 요인이 맞물리면서, 부동산 가격 상승세는 당분간 계속될 것으로 전망된다.
부동산서베이(대표 이영래)는 부산∙경남∙울산에서 종합부동산회사로 오랜 활동을 해오던 회사로, 부동산시장 분석과 교육, 컨설팅, 중개 업무를 10년 이상 지속한 노하우와 경험으로 시장 분석 노하우를 집중해 부동산 앱을 개발한 바 있다.
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