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허챈스의 부동산 칼럼(7) 소액 지분 투자부터 시작하자① 시대적 대세인 공유경제와 토지 지분 투자 시대

기사승인 2017.10.11  17:09:58

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[경제신문=파이낸스투데이]인터넷, 그 정보의 바다.

대기 중의 수증기가 모여 구름이 되고, 구름이 모여 빗방울이 되고, 빗방울이 곳곳에 내려 시내물이 되고, 그리고 흘러흘러 바다가 되듯, 쪼가리로 흩어져 있던 지식과 정보들이 흘러다니고 모일 수 있게 연결해 준 것이 인터넷이겠다.

1994년경 쌍용그룹 회장비서실에 파견 나갔을 때, 처음 인터넷을 경험했다. 20여년도 더 지난 기억이라 가물하다. 회장실에 파견 근무 중인 정보통신 담당이 계열사인 쌍용정보통신에서 “인터넷을 통해 세계에서 골프를 최고로 잘 치는 선수를 찾으면, 시상을 한단다.”, “인터넷을 어케 하는 건데?” 하고 물으니, “그런 게 있어요” 한다. 당시는 회장실과 비서실장 정도에게만 1차로 인터넷을 연결했었다. 좀 궁금했지만 그런가 보다 했다.

   
( 현장 인근에서 부동산 탐방중 한컷, 2017.10.9. )



그 뒤로 약 1년이 지난 1995년경 쌍용그룹에서 진행한 2주간의 미국 연수 프로그램 “Global Vanguard” 과정을 가게 됐다. 그룹의 국제 리더를 양성하는 과정이다. 2주간 미국의 약 7개 도시를 돌며 세미나와 선진 기업들의 시스템을 견학하는 프로그램이다. 세월이 흘렀지만 참으로 훌륭한 교육 커리큘럼이었다고 본다.

7개 도시 중 LA를 거쳐 샌호제이에 들렀을 때, 최초 인터넷 브라우저 보편화 추진기업인 ‘넷스케이프(Netscape)’를 들러 1층짜리 넓은 창고형 건물에 칸막이들로 구성된 사무실과 함께 인터넷을 경험했다. 당시 MS의 Internet Explorer가 업무용 소프트웨어인 MS Office에 끼워팔기 방식으로 인터넷 시장을 장악하면서 넷스케이프는 시장에서 사라졌지만,,,

   
( 1994 ~ 1998 당시 넷스케이프 브라우저 화면 )



20년이 지난 지금은 누구나 검색창에서 키워드 몇 번 두드리면 찾지 못할 정보가 없다시피 되었다. 누구나 인터넷에 지식과 정보를 올릴 수 있게 되었고, 이렇게 인터넷은 ‘정보의 바다’가 되었다.

창의적인 아이디어만 있으면 성공할 수 있는 시대다

이제는 창의적인 아이디어만 있으면, 무엇이든지 성공할 수 있는 시대가 된 것이다. 역으로, 인터넷으로 인해, 물류 기술의 발달로 인해 경쟁자가 국경을 넘어 무한 숫자로 늘어난 것일 수도 있겠다. ‘먹고 살 꺼리’ 찾기가 쉽지 않게 됐기도 하다.

구글, 애플, 아마존, 트위터, 페이스북에 이어 인터넷 비즈니스가 공유경제 그 자체임에도 최근 2-3년간 국제적 이슈로 떠오른 대표적 산업들이 현 실물 공유경제의 대명사인 ‘에어비앤비’와 ‘우버’, 그리고 ‘P2P 핀테크’다.

사생활 침해를 넘어서게 만든, 집안의 남는 방 1간을 인터넷 플랫폼에 올려 전세계적으로 공유하게 만든 ‘에어비앤비’. 개인차량의 하루중 90% 이상이 서 있다는 사실을 간파, 이 서있는 차량을 개인들에게 작은 수입을 만들게 해주면서 공유하게 만든 ‘우버’. 서로간에 편리하게 정보를 공유하게 만드는 데 성공해 전세계 20억명의 사용자를 모은 ‘페이스북’. 저금리 시대, 투자할 곳이 없는 개인들에게 중금리 수익을 누리게 해주는 개인 대 개인(Peer to Peer, P2P) 투자-대출 플랫폼 비즈니스.

이 모두가 과거의 시간, 공간개념을 깨버린 전향적인 사고관이 만들어 낸 창조경제의 대표사례라 하겠다. 또한, 웹 2.0 정신인 ‘참여’, ‘공유’, ‘개방’, ‘창조’, ‘자유’ 가 제대로 반영된 “인터넷시대의 공유가치“다고 하겠다.

‘공유가치’는 우리나라 전통문화에서도 쉽게 찾을 수 있다.
농번기, 혼자서 일하려면 힘에 부치는 모내기, 추수 등을 품앗이 해 서로 윈-윈 했던 두레, 조합원들이 출자해 구입한 농기계를 빌려주는 협동조합, 저축을 하려니 (과거나 지금이나) 제대로의 기대 수익을 주는 금융 기관이 없었던 시대의 계모임. 피아노 등을 구매할 때, 혼자사면 판매 값을 다 주고 사야 하지만, 여러 명이 모여서 사게 되면 가격할인, 서비스 상품, A/S 추가제공 받는 공동구매 등등.

한데 위 전통 공유가치의 특성은 지역제한적, 인맥 제한적, 시간 제한적, 즉, 오프라인적 성격이 강하다는 것이다. (재래적, 전통적 공유가치 - “인터넷이 없었던 시대의 공유가치” - 이러한 것들이 과연 우리나라에만 있었을까? 사람 사는 것은 어디나 비슷하다고 본다)

공유경제 직시하자.

‘공유’라는 단어는 ‘공동 소유’라는 의미이다. ‘무엇인가를 특정기간(장기, 단기, 초단기) 공동으로 구매하거나, 소유한다’는 용어이겠다. ‘공유경제’라는 용어가 나타나기 이전에도 이미 우리는 ‘공구’, 즉, ‘공동구매’라는 단어를 인터넷에서 늘상 보아왔다. 지금 공구를 검색해 보라. 수백, 수천 개가 검색될 것이다.

공구의 일반적인 방식은 소유권 확보여부에 따라 크게 2가지로 구분된다.

우선, 여러 개인들로부터 특정제품에 대한 구매의사(자금)를 모아 해당 제조업체와 협의, 협상을 통해 상대적으로 저렴하게 제품을 공급받는 방법이겠다. 즉, 직접 소유권을 가지지 않고 하는 방식이다. 제품 중개의 한 방식이겠다. 이 방식은 인터넷이라는 시간, 공간을 벗어날 수 있는 매체가 있어 많은 사람들에게 구매 의사를 확인 받을 수 있는 방법이 생겼기에 공구의 보편화가 가능해진 것이다.

한편으로 아파트, 오피스텔처럼 시행자가 해당 토지의 소유권을 가지고 그 위에 구분 건축물을 지어 그 건축물을 분양 대행하는 방식인데, 토지 판매의 한 방식이겠다. 결국 자신의 지분이 정확히 어디인지 모르는 토지를 공동구매하여 공유 지분을 소유하는 방식인 것이다.

상대적으로 거액이 오가는 부동산인 토지도 이제 인터넷이 보편화되어 가는 중이다. 대표적인 사례가 과거 부동산 114, 부동산서브 등에서 직방, 다방, 한방 등등으로 스마트폰화가 점점 진행 중이다. 게다가, 정부의 ‘8.2 부동산대책’ 후속으로 그간 오피스텔 ‘현장 줄 세우기 청약’의 부작용을 없애기 위해 2018년 초부터 일정규모 이상 오피스텔 분양 시 ‘인터넷 청약 시스템’을 도입키로 했다.


‘토지 공유 지분 투자가 두려운 가’

자, 이제 부동산으로 돌아가 보자.


지난 칼럼(6)에서 ‘국내 아파트 투자에 대한 큰 흐름’ 부분을 일부 올렸다.

우리가 살고 있는 아파트를 보면 “소나타 아파트 00동 00호” 이런 식으로 당첨되어 분양계약하거나, 직접 매매 계약을 한다. 일반적으로는 “실내는 깨끗해요?“. ”수압은 쎄구요“.... ”교통이나 학군은요?“...등등. 전세에서 살다가 자기 집을 마련하게 되는 경우가 상당수일 것이기에 토지에 대한 관점이 애초부터 없다고 봐도 과언이 아니다.

한데, 부동산을 조금이라도 아는 분(주택매매를 몇 번이라도 해본 사람)은 “토지지분이 몇 평인가요?“ 까지 물어볼 것이다. 한데, 그 동. 호수의 토지지분이 단지 내 어느 위치에 있는지 아시는 분 있는 지,,,(있으시면 알려주시길... 논문감이니)

아파트가 바로 공동구매의 전형중 하나인 것이다. 아파트를 다른 말로 하면 공동주택(의 한 형태)이다. 오피스텔도 마찬가지이다. 개별로 동.호수 등기를 내주는 빌라, 다세대, 상가건물, 아파트형 공장, 벤쳐텔 등 기타 건물하나에 여러 개의 공간으로 높이 넓게 지어진 모든 건축물은 통으로 사지 않는 한, 공유공간에 해당한다. 계단도, 엘리베이터도, 복도도 같이 사용한다. 다시 말해 공유경제에 해당한다. 내 소유가 어디까지인 지 알 수가 없으니까. 당연 아파트 단지 내 토지도 공유지분에 해당한다.

   
( 송도 센트럴파크에 있는 오피스텔 이미지. 2017.9월 )




☞ 고양시 삼송역에서 약 100m 위치한 한 오피스텔의 2017년 5월경 15평형 분양가가 3억을 넘어섰다. 어딘지도 모르는 토지지분의 면적은 약 7평 정도다. 이 토지의 평당 단가를 따져보면 평당 약 4천만원 정도이다. 기가 막히지 않는가. 서울의 도시 확산을 방지하기 위한 그린벨트였던 이 지역이 해제되어 삼송택지지구로 지정이 되었으며, 역이 착공되기 전후인 1991년 당시 원형지 평당가는 50만원도 채 안되던 곳인 데... 그 개발이익은 정부 및 지자체인 고양시와 토지기반공사를 진행한 LH공사, 그리고 최종적으로는 건설사와 시행사가 가져간다. 기간은 일산선 착공시점 기준 약 25년여 정도 지났다.

모든 개발 이익이 반영되어 깔끔한 오피스텔이 들어섰다고 어딘지도 모르는 지분 땅 조금하고 지속 감가되는 소형 건축물에 투자하는 것이 과연 현명한 일인가. 칼럼6에 이미 썼다 “남들 따라가면 먹을 게 없다”고. 이제는 우리가 그 개발이익을 향유할 수 있다. 당시의 평당가 50만원 기준 시 5천만원이면 약 100평 정도를 확보한다. 3억이면 6군데 원형지를 확보할 수 있는 것이다.


이미 우리는 모든 생활 속에서 토지지분투자를 하고 있다.

우리가 먹고, 입고, 자고, 놀고 하는 이 모든 공간이 토지로 보면 공유지분 공간위에 지어진 건축물이라는 것이다. 눈에 보이는 건축물의 공유지분에 대한 구분된 공간 이면에 눈에 보이지 않는, 어느 위치인 지 정확히 모르는 토지지분이 딸려 있을 뿐.

태어나면서부터 울타리에 갇힌 채 쇠사슬에 묶여 사육된 코끼리는 울타리가 없어도 쇠사슬 길이까지의 동선이 당연하게 여기듯, 우리가 당연하게 ‘거의 모든 생활 속에서 토지 지분 투자를 해오고 있었다는 사실’을 이제는 알고 가자.

1938년에 스위스에서 처음으로 실시되었던 리츠(REITS)라는 금융투자 형태의 부동산 상품이 있다.

소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산관련 대출에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁으로 ‘부동산 뮤츄얼펀드’라고도 하며, 만기는 통상 3년이다.
기존 대형 업무용 빌딩이나 호텔 등에 투자하는 것과 대형 프로젝트를 신축 하는 경우, 매매 및 투자 자금 조달을 수월하게 하기 위해 정부에서 인가해 준 부동산 금융의 한 형태이다.

리츠의 특징은 주식처럼 100만원, 200만원의 소액으로도 부동산에 투자할 수 있어 일반인들도 쉽게 참여할 수 있으며, 증권화가 가능하여 증권시장에 상장하여 언제든 지 팔 수 있다. 이러한 상품에서도 볼 수 있듯, 우리는 건물을 사는 투자 상품을 산다고 하지만 실은 건물 내에 내 소유가 구체적으로 어느 것인지 모르는 채 그 건물의 지분을 사는 형태인 것이다. 건물은 완공되는 순간부터 마모되기 시작하는 바, 궁극적으로는 건물 부지 내 정확히 어딘지 모르는 토지지분에 투자했다고 보면 되겠다.

주식시장에 상장된 기업체 주식도 마찬가지이다.

특정기업체 전부를 살 수 없으니, 그 회사의 주식지분을 사서 공유하면서 배당수입을 보거나, 단기, 중기 시세차익을 보는 형태인 바, 어디인 지, 그 회사의 어느 부분인지 모르는 공유지분을 사서 투자하고 있는 것이다.

보험과 예금은 아니 그러한가,,,

뜯어보면 현존하는 모든 금융 상품들은 개인들에게 공유지분을 투자하게 하는 형태의 상품인 것이다. 다시 말해 공유경제가 갑자기 등장한 것이 아니라 인터넷을 타고 범용화, 광역화, 시.공초월화가, 다시말해 ‘인터네트워크화’가 되었다는 것이다.

   
 

이제 전통 굴뚝기업들은 수익을 낼 방법이 없다.

한데, 금리는 왜 낮아졌을까?

과거엔 개인들이 저축하고 기업들이 사업 자금으로 쓰던 것을 이제는 일반 개인들에게까지 가져다 쓰라는 것이다. 소요액 이상의 돈을 찍어 유동성을 높이기 위한 방법으로 국내 경제를 일단은 지속적으로 돌리겠다는 것인데,,, 은행에 돈이 많다는 것인데 대출할 기업들이 없다. 암튼 이 돈들은 거품이 많이 끼어 있어 실 돈의 가치가 떨어진 것이라고 하겠다. 선진국이라고 하는 나라들의 잘못된 거품경제 시스템을 답습하고 있기에 그들과 똑같은 문제에 봉착하고 있다.

금융사들이 예금 지분으로 모은 투자 자금을 대출 받은 기업들이 초저금리 시대임에도 기존 방식으로는 수익을 낼 방법이 없어졌다. 금리가 매우 낮아지면 기업들이 돈을 가져다 사업을 운영하여 수익을 내게 되고, 금융사들로서는 그 이자를 받아 예금자에게 수수료(마진)를 떼고 예금이자를 주는 모델이 되야 하는데...

기술력의 평준화 및 그에 따른 글로벌 과당경쟁 등등에 의해 과거의 전통적인 방법으로는 기업들이 수익을 낼 방법론이 없어진 것이다. 기업들이 수익을 못 내는 데 무슨 수로 고이자를 지불하겠는가. 고정비인 인건비를 줄이기 위해 급여를 줄이거나 직원들을 정리하게 되어 일자리 또한 줄어들 수밖에 없는 구조인 것을...

또한, 은행들이 기업들로부터 고이자 수입을 못 올리는 데 어떻게 예금자에게 고이자를 지급하겠는가. 아이러니이겠다. 기업들이 수익을 못 올려 배당을 못하고, 심지어 대기업들(조선업 등)도 망하기까지 하는 현실에서 주식투자 또한 도박이 아니겠는 가. 하다 보니 최근에는 부동산 건설 관련사가 아닌 KT 등도 ‘뉴스테이’ 형태를 빌어 2016년에 주택임대사업에 뛰어들었다.

그래서 ‘ 허챈스의 부동산칼럼(2)’에 “ 현존하는 모든 금융상품들은 돈 되는 상품이 없다 ” 고 이미 썼다.

인터넷과 IT시스템화와 자동화 등의 신 기류(Neo Trend) 또는 혼돈(Chaos)으로 인해 과거의 방식으로는 경쟁만 치열해 지고, 그 중에 최고선의 창의모델을 구현한 생존자(Survivor)가 시장을 다 차지하는 “인터네트워크의 법칙, 즉, 궁극화(최고선)의 법칙” - 빈부의 양극화가 아니다 - 만이 통하는 시대인 것이다. “궁극화(최고선)의 법칙”에선 “궁극(최고선)”과 “Others”로 나뉘게 된다는 것이다.

이젠 한 걸음 더 물러서자. 한 단계 더 퇴화하자.

아파트도, 대형 오피스와 상가 건물도 뒤집어 놓고 보면 토지를 지분분양 하는 데 부가가치를 매우 높일 수 있는 방식으로 기획해서 지은 것이라고 이해하면 되겠다. 대개 분양하는 건축물 평형의 절반에도 못 미치는 지분임에도 어디가 내 지분인지도 알 수 없으니. 전형적인 기획이 들어간 토지 기획부동산이 바로 현존하는 건축물인 것이다. 바로 용적률이 이것을 말해주고 있는 것이다. 400%, 800%, 1,200% (☞ 용적률에 대해서는 추후 설명할 기회를 갖겠다)

- 평당 수억원짜리 건축물들이 있던 자리는 원래부터 건축물들이 있었든가...
- 있었다면 언제부터 였는가?
- 지금 짓고 있는 신축 대형건물들의 대지는 언제부터 대지였든가...

   
( 위성으로 보는 개발지와 원형지, 2016.11.4. 정읍역 인근,,, 네이버맵 )



그들도 모두 원형지 토지에서부터 출발했다. 네이버나 다음 지도상의 판교역을 확대해 보면, 2017.9월 현재까지도 맹지 등 원형지의 흔적들이 남아있다. 판교역 중심상업지의 토지 낙찰가는 2007년 6월에 이미 평당 9천만원을 넘어섰다. (2017년이 아니다. 공부해서 부자가 되고픈 사람이면 직접 인터넷에서 “판교역”을 쳐보라. 그리고 지도를 확대해 보라)

원형지 토지에 ‘개발에너지’가 투입되고, 도로가 놓이고, 전철이 들어서고, 집들이 지어지고, 도시가 형성되고, 인구가 모이고 모여 집값이, 땅값이 치솟은 것이 아닌가.

토지 소액 지분투자부터 해놓고 시작하자.

원형지 토지 소액 지분 공유 투자를 두려워 말고, 지금부터라도 공부하자. 공부의 첩경은 전문가와 함께 하면서 실전을 해 보는 것이다. 생활 속에서 “당연히 해오던 공유 지분 투자” 아닌가. 어떤 지역이 도시화가 진행될 것인지, 어떤 지역이 인구가 모이고 모이는 지역이 되는 것인 지 전문가로의 발품을 팔자.

투자의 실패를 두려워 말자. 부자들처럼 전문가에 지불하는 수수료를 아끼지 말자. 전문가가 잘 살긴 해도 컨설팅 그 자체만으로 진정한 의미의 부자가 된 사람은 드물다. 수수료가 아무리 높다 해도 투자 수익을 능가하는 컨설팅은 없기에. 그들도 아는 만큼 직접 투자를 해야 진정한 부자가 될 수 있다. 결국, 그들을 잘 활용한 사람들이 부자들이다. 그들과 함께 소액으로 토지 지분 투자부터 해보자. 부자의 법칙인 ‘복리의 법칙’을 누려보자.

단, 칼럼(6)에서도 얘기했듯 “믿을 수 있는 전문가”와 같이 해라.

경제미디어의 새로운 패러다임, 파이낸스투데이  

허창수 칼럼니스트 chancew@naver.com

<저작권자 © 파이낸스투데이 모바일 무단전재 및 재배포금지>
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